在資金周轉或理財規劃有變動時，許多人會選擇以名下房屋申請房貸增貸。即使房屋估值高於現有貸款餘額，為何銀行仍拒絕貸款？這可能與銀行的風險評估機制、借款人信用條件、財務狀況及房屋本身的條件有關。
銀行拒絕房屋貸款或增貸的常見原因
正如前言，已確定房屋目前估價仍有貸款空間，且資料並無缺漏，但向銀行申貸卻無法通過，在釐清可能是下列哪一個原因之前，必須先考慮貸款成數限制的問題。
不同的房產類型、不同銀行對於房貸成數的上限規定皆有所不同。因此，首先應確認自身評估的貸款成數是否高於銀行所設定的上限。例如，豪宅貸款成數通常較低，套房貸款成數相對保守，此外，房屋所處地段也會影響貸款成數，例如蛋白區的貸款成數可能低於蛋黃區。
信用評分不過
不論是信用貸款還是房屋貸款，信用評分都是銀行審核的關鍵門檻。信用評分是由財團法人金融聯合徵信中心依據個人繳款行為、負債情況及其他相關信用資料計算出的信用指標。如果信用評分過低，無論申請哪種貸款，都很可能遭到拒絕。
還款能力不足
銀行在評估是否放貸時，會根據申貸人收入水準與負債比率來判斷其還款能力。值得注意的是，銀行評估的依據並非個人主觀感受或實際金流，而是申貸人提供的可查核證明，例如薪資轉帳存摺、扣繳憑單等。此外，固定支出及現有負債也會影響銀行對申貸人還款能力的評估。
房屋條件不合
除了房屋地段與類型影響貸款成數外，屋齡過高也是一個常見的問題。一般來說，若房屋屋齡加上貸款年限超過50年，銀行通常不會核准貸款。
資金用途不符
銀行在審核貸款時，資金用途也是評估重點之一。若貸款資金用於較為穩定、著重於較長遠規劃的用途，例如房屋修繕或教育基金，通過核貸的機率較高；相對而言，若申請貸款用於股票投資等高風險用途，則會降低核貸成功的可能性。
房屋貸款或增貸無法通過的解決方式
銀行放款的目標是確保借款人能按時還款並從中獲取利息收益，因此，其審核重點在於確保借款人具備還款能力，並確保房屋價值足以作為擔保。因此，在解決問題時，應從銀行的角度出發，而非單純關注自身的貸款需求。
提高信用評分
由於信用評分是根據長期繳款行為與信用資料計算出的結果，因此改善信用評分需要時間。建議按時繳納貸款、保持信用卡費一次繳清不陷入循環利息的習慣，並避免過度負債，以逐步提升信用評分。
改善財務狀況
財務狀況可從收入資產與負債兩方面改善。
- 提升收入資產：除了薪資單、扣繳憑單與房貸抵押房屋的所有權狀外，可提供其他財力證明，如定存單、股票或土地權狀。
- 降低負債比率：若無法立即清償部分負債，可考慮透過負債整合，將短期高利率的債務轉為長期低利率貸款，以減少每月還款壓力。
提供保證人
若能提供財務狀況良好、信用條件優異的保證人，銀行將降低風險評估，進而提高貸款核准機率。不過，銀行通常僅接受二等親內（如父母、配偶、子女、兄弟姊妹）作為保證人。
更換借貸銀行
不同銀行的審核標準不同，若遭某家銀行拒絕，可考慮轉向其他銀行。不過，需留意原有銀行的增貸方案與其他銀行的「轉增貸」或「二胎房貸」方案在條件上的差異。
威伊提醒
上述方法在實施時仍有需注意的事項，再此提醒如下：
信用評分改善需時間
信用評分是長期累積的結果，無法短期內快速提升，若急需資金，可能無法立即見效。
財務狀況調整需審慎
負債整合雖能降低短期還款壓力，但仍需面對另一筆貸款的審核，申請時須謹慎評估。
保證人條件須優於申貸人
若保證人的信用評分與還款能力未優於申貸人，則對提升貸款成功率的幫助有限。
其他融資管道風險較高
除向其他銀行轉增貸利率期限都須重新定簽訂，申請二胎房貸利率通常較高外，部分借款人會尋求銀行以外的融資方式，雖然審核較寬鬆，但風險亦較高，務必謹慎選擇。
威伊提醒您，實際貸款狀況需依個案詳加分析，以上內容僅供參考。如有房貸申請或資金需求相關問題，建議您聯絡威伊理財諮詢中心，預約專業顧問諮詢，以獲得最適切的貸款申辦與資金周轉建議。
