隨著國人平均壽命的延長，「人生七十才開始」似乎已成常態。不論是名下已有房產，想透過房貸來調度資金，或是單純為養老做準備，也可能是買房購屋申貸——例如退休後想換個居住環境，或因年齡增長、行動不便，想搬至電梯大樓居住——年過65歲是否仍能申請房貸，就成了一個現實且值得關注的問題。
超過65歲，向銀行申請房屋貸款真的能通過嗎？理論上，即便還有工作、仍具勞健保資格，申請成功的機率也不高
為何理論上難以通過？
當申貸人年齡達一定程度後，因可預期的還款年限減少、健康風險增加，銀行會相對提高風險評估標準。即使尚未退休，也需評估申貸者未來幾年是否仍能穩定工作並負擔每月還款金額。因此，多數銀行會設定年齡上限──通常為65歲左右。即使未滿65歲，仍可能面臨「年齡加貸款年限」不得超過80歲的隱性限制。
但實際上仍有機會！
根據財團法人金融聯合徵信中心（住宅貸款統計查詢網）2024年第四季的數據顯示，65歲以上成功申貸的件數為555件，平均授信額度為1,335.7萬元，平均核貸成數為63.74%，平均利率為2.5%。由年齡層分布來看，其中65至70歲的族群占七成以上。可見，只要條件具備，65歲以上仍有機會獲得銀行貸款。
提高申貸通過機率的條件：
- 縮短貸款年限：貸款年限愈短，銀行面臨的風險相對愈低，自然較願意核貸。
- 信用狀況良好、具收入或財力證明：穩定的收入或充足資產能增加銀行對申貸人還款能力的信心。
- 提供保證人：若有信用狀況良好的連帶保證人，可大幅降低銀行的疑慮。
- 貸款標的物條件良好：若房屋地段佳、價值穩定，銀行於必要時可較容易回收資金。
其他重要考量：房貸不只是解決當下資金問題，更牽涉未來財務與家庭安排
對於65歲以上仍想申貸房屋貸款的族群而言，除了上述條件外，還有一些來自家庭或實務面的風險也需納入考量。
因年齡增加的健康風險
隨著年齡增長，身體健康狀況的不確定性提高，原先的工作計畫與退休時間也可能有所變數。因此，如何確保未來仍有穩定現金流來償還貸款，不僅是銀行考量的因素，也是每位申貸者在規劃未來生活品質時必須審慎評估的關鍵。可搭配合適的保險規劃，以作為風險發生時的防線，降低家庭財務壓力。
保證人與繼承關係的全盤規劃
許多高齡申貸人會邀請配偶或子女作為連帶保證人，或共同持有貸款房屋。這不僅在法律上涉及未來繼承與產權移轉問題，建議事先透過書面協議明確界定，並諮詢律師專業意見。感性層面也不可忽略，與家庭成員充分溝通貸款用途與長期規劃，建立共識，有助於預防後續爭議。
威伊提醒
65歲原本是退休養老的年紀，但隨著國人平均壽命的延長，許多長者仍活躍於職場，努力為未來的退休生活做準備。雖然此年齡層申請貸款的難度確實提高，但並非毫無可能。重點在於，是否能在風險可控、家庭共識充分的前提下成功申貸。如此一來，房貸不僅能改善生活品質，也能成為邁向安穩退休的有力工具，而非家庭的負擔。
若面臨資金周轉、房屋貸款相關問題，可聯絡威伊理財諮詢中心，預約專業顧問諮詢，以獲得最適切的貸款申辦、資金周轉建議與協助。
