擁有不動產持分（土地持分、房屋持分）可以向銀行申請房屋貸款嗎？

有時因繼承或合資購買土地、房屋，會導致不動產的所有權由多人共同持有，進而產生「房屋持分」、「土地持分」等情形。當某位所有權人想以這些持分向銀行申請房屋或土地貸款時，往往會發現困難重重。

擁有房屋或土地持分，是否可以向銀行申請房屋或土地貸款呢？
答案是有可能，但確實有難度，需視持分形式與實際情況而定。

以下威伊將從不動產持分的基本概念談起，說明「公同共有」與「分別共有」兩種形式的差異、產生原因，以及它們對貸款申請所造成的影響。

那麼，什麼是不動產持分呢？

簡單來說，當一個不動產並非由單一個人完全擁有，而是由兩人或以上共同持有時，每個人僅擁有其中一部分，這部分就稱為「持分」，亦即該人對該不動產所擁有的權益比例。

不動產持分的兩種主要形式：公同共有與分別共有

公同共有

• 所有人共同擁有整個物業，並未劃分明確的持有比例。
• 共有人對於該不動產的使用與管理權利一般平等，無法單獨處分自己的持分。
• 任一共有人欲處分產權（如出售、抵押），必須取得所有共有人同意。
• 貸款難度極高，由於產權未明確劃分，銀行難以評估風險，幾乎不會接受此類不動產作為擔保品。
• 此類情形常見於家族繼承物業或未完成分產的不動產。

分別共有

• 每位共有人所持有的不動產比例皆明確劃分。
• 各持分人可單獨處分自己持有的那部分產權，如贈與、出售或抵押。
• 貸款難度略有困難，雖然持分人理論上可自行處分，但銀行通常仍會要求取得其他共有人同意，才會核准貸款，因此往往需要所有共有人簽署同意書。
• 此類情形常見於合資購屋、分產後產權登記，或買賣後保留部分權益者。

公同共有與分別共有比較表

持分對於貸款的影響總結

若屬於公同共有持分，由於產權未明確劃分，無論是銀行、融資公司或民間貸款業者，幾乎都無法辦理公同共有的不動產貸款，無論是房屋或土地類型皆然。因此，較為可行的做法是：經全體共有人同意後，依法申請將公同共有轉為分別共有，明確產權比例，才有機會以該不動產作為貸款擔保。

若為分別共有形式，雖理論上各持分人可獨立處分其擁有部分，但銀行仍會考量未來可能發生的產權糾紛風險，因此多半要求其他共有人一併同意，才會核准貸款申請。大型融資機構的態度也與銀行類似。

至於民間貸款業者，在審核上相對寬鬆，有些甚至在未取得其他共有人同意的情況下，也會受理僅針對個別產權比例的貸款申請。但需注意，這類貸款通常風險較高，利率也顯著上升，需謹慎評估。

威伊提醒

威伊提醒您，持分房屋或土地因產權複雜，建議在其他共有人皆同意的前提下，向銀行申請貸款，以降低產權糾紛的風險。

此外，雖然民間貸款公司條件較為寬鬆，但除了利率偏高之外，也可能存在其他不明風險。若不得已需向民間貸款機構申請貸款，務必提高警覺、審慎評估，切勿衝動決策。

若您對持分土地或房屋貸款有任何疑問，歡迎聯絡威伊理財諮詢中心，預約專業顧問諮詢，協助您獲得最適切的貸款規劃與資金周轉建議。